Beranda / Investasi / Investasi Properti

Berapa Keuntungan Investasi Properti? Analisis ROI Rumah Kontrakan untuk Pemula

|

Topproperti.com - Investasi properti, terutama rumah kontrakan, menjadi salah satu instrumen yang paling stabil dan menguntungkan di Indonesia. Banyak orang tertarik karena properti mampu menghasilkan dua keuntungan sekaligus: capital gain (kenaikan nilai aset) dan cashflow rutin dari uang sewa. Namun, pertanyaan utamanya adalah: berapa sebenarnya keuntungan yang bisa diperoleh dari investasi rumah kontrakan?

Berikut ulasan lengkapnya.




Apa Itu Keuntungan Investasi Properti?

Pengertian ROI (Return on Investment) dalam Properti

ROI adalah persentase keuntungan yang diperoleh dari total modal yang telah dikeluarkan. Dalam investasi properti, ROI dihitung berdasarkan pendapatan sewa dikurangi biaya operasional, lalu dibandingkan dengan nilai investasi awal. Semakin besar ROI, semakin menguntungkan investasinya.

Jenis Keuntungan: Capital Gain & Cashflow

  1. Capital Gain
    Adalah kenaikan harga properti dari waktu ke waktu. Tanah dan rumah umumnya naik sekitar 3–10% per tahun tergantung lokasi.
  2. Cashflow
    Berasal dari pendapatan sewa bulanan atau tahunan. Cashflow inilah yang membuat rumah kontrakan menjadi sumber passive income yang konsisten.

Mengapa Rumah Kontrakan Banyak Dipilih Investor

  • Permintaan tinggi, terutama di area perkotaan dan dekat kampus.
  • Risiko rendah karena nilai properti jarang turun.
  • Dapat menjadi aset jangka panjang untuk keluarga.

Berapa Keuntungan Investasi Rumah Kontrakan?

Rata-rata Persentase Keuntungan per Tahun

Secara umum, keuntungan sewa rumah kontrakan di Indonesia berada pada kisaran:

  • 6% – 12% per tahun (rental yield).
  • Kenaikan harga tanah 5% – 10% per tahun sebagai tambahan capital gain.

Jika digabung, total potensi keuntungan bisa mencapai 15% – 20% per tahun tergantung lokasi, kondisi bangunan, dan permintaan pasar.

Contoh Perhitungan ROI Rumah Kontrakan

Misal Anda membeli rumah kontrakan senilai Rp 300.000.000.
Sewa per tahun: Rp 18.000.000 (Rp 1,5 juta/bulan).
Biaya operasional (perawatan, pajak, dll): Rp 3.000.000 per tahun.

Pendapatan bersih:
Rp 18.000.000 – Rp 3.000.000 = Rp 15.000.000

Rumus ROI:
ROI = (Pendapatan bersih ÷ Total modal) × 100%
= (15.000.000 ÷ 300.000.000) × 100%
= 5% per tahun

Jika lokasi strategis, tarif sewa bisa lebih tinggi sehingga ROI dapat mencapai 8–12%.

Perbandingan Keuntungan dengan Jenis Properti Lain

  • Kost-kostan: ROI 10–20% per tahun
  • Apartemen: ROI 5–8% per tahun
  • Ruko: ROI 8–12% per tahun

Rumah kontrakan memberikan keuntungan stabil dengan risiko rendah, cocok untuk pemula.

Cara Menghitung ROI Investasi Rumah Kontrakan

Menghitung Pendapatan Sewa Tahunan

Pendapatan sewa = tarif sewa bulanan × 12 bulan.
Pastikan mempertimbangkan tingkat hunian (okupansi). Jika sering kosong, pendapatan turun.

Menghitung Total Modal & Biaya Operasional

Total modal mencakup:

  • Harga beli rumah
  • Biaya renovasi
  • Pajak pembelian
  • Peralatan tambahan (seperti kitchen set, pompa air, dll)

Biaya operasional:

  • Perawatan bangunan
  • Pajak PBB
  • Perbaikan kecil
  • Kebersihan atau keamanan jika ada

Rumus ROI Properti untuk Pemula

ROI = (Pendapatan bersih ÷ Modal total) × 100%

Semakin rendah biaya operasional dan semakin tinggi pendapatan sewa, maka ROI akan meningkat.

Faktor yang Mempengaruhi Besar Kecilnya Keuntungan

Lokasi Properti

Lokasi adalah faktor nomor satu penentu profit. Kontrakan dekat kampus, pusat industri, atau perkantoran cenderung memiliki permintaan tinggi dengan harga sewa stabil.

Tingkat Okupansi (Keterisian Penyewa)

Semakin penuh dan jarang kosong, semakin besar pendapatan setahun. Properti dengan okupansi 90–100% menghasilkan cashflow lebih baik.

Biaya Perawatan dan Renovasi

Rumah yang sering rusak atau butuh perbaikan besar akan menurunkan keuntungan. Kualitas bangunan sangat berpengaruh.

Harga Tanah dan Tren Pasar

Daerah yang sedang berkembang (akses jalan baru, pembangunan mall, dekat stasiun) biasanya memberikan capital gain lebih tinggi.

Tips Agar Investasi Rumah Kontrakan Lebih Menguntungkan

Memilih Lokasi yang Potensial

Fokus pada area yang dekat dengan:

  • kampus,
  • pabrik,
  • pusat bisnis,
  • transportasi umum.

Permintaan sewa di lokasi tersebut sangat tinggi.

Menentukan Harga Sewa yang Kompetitif

Survey harga sewa sekitar agar tarif Anda tidak terlalu mahal atau terlalu murah. Harga yang pas akan menjaga penyewa betah dan kontrakan tidak kosong.

Mengelola Properti Secara Profesional

  • Respon cepat jika ada kerusakan.
  • Buat perjanjian sewa yang jelas.
  • Lakukan perawatan rutin agar bangunan tetap layak.

Mengelola dengan baik akan meningkatkan kepuasan penyewa dan memperpanjang masa sewa.

Kesimpulan

Ringkasan Keuntungan Investasi Properti

Rumah kontrakan dapat memberikan:

  • Rental yield 6–12% per tahun
  • Capital gain 5–10% per tahun
    Total potensi keuntungan bisa mencapai 15–20% per tahun jika dikelola dengan baik.

Kapan Waktu Terbaik Memulai Investasi Rumah Kontrakan?

Waktu terbaik memulai adalah segera, terutama saat harga tanah masih terjangkau dan pasar penyewa di lokasi tersebut masih tinggi. Semakin cepat mulai, semakin cepat pula aset bertumbuh.

 

Related Posts